Wspólnota mieszkaniowa ma wpływ na montaż anteny
Miliony Polaków korzystają z telewizji satelitarnej, anteny na dachach i ścianach budynków to już powszechny obrazek, niestety równie powszechne są dziury w elewacji, zwisające, pocięte kable, czy uszkodzenia pokrycia dachowego.
Montujący urządzenia nie zawsze dbają o stan budynku. Z takim problemem boryka się wiele wspólnot mieszkaniowych, dlatego też zarządzający często utrudniają, albo wręcz uniemożliwiają założenie anteny.
Przeciwnicy montażu urządzeń na budynkach argumentują, że ściana i dach, to część wspólna, dlatego właściciel, a tym bardziej osoba wynajmująca lokal, nie może nią dowolnie dysponować i wieszać talerz anteny gdzie popadnie. Aby temu zapobiec często podejmowane są uchwały generalnie zakazujące umieszczania anten, ewentualnie uzależniające montaż od zgody wspólnoty mieszkaniowej, czy wniesienia opłat z tytułu najmu. W razie sporu sądowego takich uchwał nie da się jednak obronić, gdyż użytkownikowi lokalu nie można zabronić prawa do montażu, ani narzucić umowy najmu.
Sądy zwykle opierają możliwość umieszczenia urządzeń do odbioru telewizji w odniesieniu do właściciela lokalu na przepisach prawa krajowego, w szczególności na normie wynikającej z art. 206 kodeksu cywilnego („każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”) oraz na art.12 ust.1. usatwy o własności lokali („właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem”).
Wyrokiem z dnia 17 marca 2009 roku (sygn. akt: I Aca 149/09, niepubl.) gdański Sąd Apelacyjny uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej uzależniającej montaż anten satelitarnych oraz innych urządzeń przez właścicieli lokali od zgody zarządzającego oraz zawarcia umowy w przedmiocie opłat za korzystanie z nieruchomości wspólnej. Na nic się zdały tłumaczenia, że wspólnota mieszkaniowa chciała ukrócić samowolę właścicieli i ochronić budynek przed zniszczeniem.
Prawo montażu przysługuje również najemcy lokalu, przy czym w relacjach ze wspólnotą mieszkaniową przyjmuje się, że najemca wykonuje przysługujące mu w ramach art. 206 kodeksu cywilnego prawo w zastępstwie właściciela lokalu. Generalnie uprawnienie to wynika z art. 684 kodeksu cywilnego stanowiącego, że „najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów”.
Dla celów wykładni pomocny jest tutaj wyrok z dnia 18 października 1974r. (sygn. III Cr 1754/74), w którym Sąd Najwyższy orzekł, iż „automat otwierający furtkę jest ulepszeniem w rozumieniu art. 684 k.c. i wynajmujący może zainstalować takie urządzenie w wynajętym lokalu chyba, że sposób jego założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom, albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Prawa najemcy do umieszczenia ulepszeń nie należy zawężać ściśle do danego lokalu. ...dotyczy również umieszczania ulepszeń na nieruchomości, tj. ścianie zewnętrznej najętego lokalu, gdyż stanowi ona ścisły związek przestrzenny z lokalem, jednakże tylko w przypadku gdy nie narusza substancji rzeczy i nie ogranicza prawa własności ani nie przyczynia właścicielowi żadnej szkody.”
W przywołanych powyżej orzeczeniach prawo do montażu anteny wywodzi się z norm prawa wewnętrznego a przecież decydujące są akty unijne, które mają bezpośrednie i bezwarunkowe zastosowanie również w Polsce.
W szczególności prawo do anteny przysługuje nie tylko właścicielowi czy najemcy, ale każdemu użytkownikowi lokalu, co zostało wyraźnie sformułowane w komunikacie Komisji w sprawie anten satelitarnych z dnia 27 czerwca 2001 r. (COM(2001) 351 końcowy). Podstawy prawne należy wywieść z art. 10 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności oraz z art. 49 traktatu WE. Zgodnie z ust. 1 art. 10 Konwencji „każdy ma prawo do wolności wyrażania opinii”, przy czym jak wskazuje wykładnia Europejskiego Trybunału Praw Człowieka dokonana w wyroku z dnia 22 maja 1990 r. w sprawie Autronic (sygn. 12726/87 ): wolność ta „dotyczy nie tylko treści informacji, ale także środków nadawania i odbioru ...programów telewizyjnych za pomocą anteny – satelitarnej czy innej”. Natomiast art. 49 traktatu WE stanowiący o swobodnym przepływie usług i odbioru usług na rynku wewnętrznym dotyczy także programów radiowych i telewizyjnych we Wspólnocie Europejskiej (por.: wyrok z dnia 30 kwietnia 1974 r., Sacchi, sprawa 155/73, pkt 7 oraz wyrok z dnia 29 listopada 2001 r., De Coster, sprawa C-17/00, pkt 28).
Prawo do anteny można zatem wywieść nie tylko z prawa wewnętrznego, ale korzysta również z ochrony na mocy norm międzynarodowych. Nie należy jednak rozumieć, że jest ono nieograniczone a zwolennicy anten zupełnie dowolni w reazlizowaniu przysługujących im uprawnień.
Jak wskazuje Komisja Europejska: „indywidualne prawo do montażu anteny satelitarnej, ktore wchodzi w zakres wolności wyrażania opinii, powinno być stosowane z poszanowaniem pewnych warunków informowania i ustalania, właściwych w szczegolności dla bloków wielorodzinnych, oraz powinno być analizowane osobno w odniesieniu do każdego przypadku. Z pewnością nie można utrudniać montażu anteny satelitarnej ani poprzez zbyt kosztowne warunki instalacji i użytkowania, co spowodowałoby ograniczenie przysługującej każdemu możliwości odbioru wszystkich programów, które wybierze, ani tym bardziej poprzez ogólny zakaz lub nieuzasadnioną odmowę czy sprzeciw np. z przyczyn estetycznych lub technologicznych.”
Źródło:
Portal Informacyjny Zarządca